房市调控：狼真来了！编辑本段回目录
4月以来的调控政策在一步步升级之后，北京终于迎来了“真调控”后通州率先降价的“曙光”
本刊记者/庞清辉
这一次，“真调控”真的来了。
8月中下旬，国务院副总理李克强在8天内两次以严厉的口吻提及房地产调控；《人民日报》发表有关楼市言论，呼吁坚持房地产市场宏观调控政策不动摇；商业银行重申严控第三套房贷；《商品房预售资金监督管理暂行办法》即将出台，种种迹象显示，调控的严肃性不容忽视。
“可以这么说吧，高层对这次房地产调控非常坚决。”经常参加高层组织的专家讨论会的中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇告诉《中国新闻周刊》。
这一次，真降价也许真的开始了。
9月通州开盘的多个新盘开始纷纷降价。位于北京市通州区永顺镇的“珠江拉维小镇”楼盘，以团购方式，单价直降万元，最低1.58万/平方米，均价1.68万元/平方米，此价格最高时曾达2.7万元/平方米，直接降了1万元左右。这些房子为95平方米的两居，并非尾盘。通州版块在今年曾领涨北京的房价大势。3月份，通州新城规划一经披露，就使得通州均价从1.5/平方米万元上涨到2.5万元／平方米。
通州地区的新盘销售在8月份月销售量仅为百余套，被称为楼市历史上最惨淡的行情。
无独有偶。在将于9月16日开幕的秋季房展的各地产项目中，30个北京项目半数楼盘均价集中在1.5万～1.8万之间，郊区楼盘基本在1.5万左右，相比今年春季展会郊区项目也2万以上的均价来说下降不少。
“房地产如果这样发展下去，狼总是要来的。”某知名房企的销售总监张阔(化名)接受《中国新闻周刊》采访说，“狼来了喊得多了是没有人信了，但那故事的结果如何？最后狼还不是真的来了！”
张阔重申他的观点，一味涨价、没人倒闭的房地产市场肯定不是一个健康的市场，吹得越高摔得越惨，吹得越大破得越快。“大部分想正经八百做房地产的，还是希望一个健康的房地产。”
高层8天两提调控
开发商等着“变天”的幻想，正在逐渐被打破。
2010年8月21日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会时强调，各地要继续落实国务院关于房地产调控的政策措施，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为，巩固调控成果，促进房地产市场长期稳定健康发展。
一是保障房的建设，二是继续落实调控，这两点李克强8天公开提了两次。8月13日，李克强在北京市考察廉租住房、公共租赁住房等建设时也做如是强调。
中央高层在如此短的时间内两次作出指示，被业内人士解读为， 4月份以来的房地产调控政策不会半途而废。这是对近期社会各种松懈楼市调控政策，制造舆论导向弱化楼市调控力度最权威的有力回应，打破了各种寄希望楼市调控走回头路的幻想。
“这回看来是真调，中国很可能正在试图通过主动、可控、快速的方式，刺破房地产泡沫。”张阔说，业内其实也在慢慢转变想法和态度。
其实，李克强这两次的考察和讲话也不是孤立事件。
几乎与李克强讲话的同时，国家发改委发布36个大中城市房价数据显示，楼市经过4个月调控后继续上涨。7月份36个城市房价环比上涨1.61%。为此，国家发改委提醒：“各地要继续做好稳定房价工作。”
而《人民日报》也以前所未有的语气和态度，发表有关楼市言论，呼吁坚持房地产市场宏观调控政策不动摇。对于6、7月份北京、上海、南京等城市出现的楼市成交量“暴涨”，《人民日报》语调严厉地指出，这绝不是楼市开始复苏，这是一个“刻意隐瞒真相的暴涨”，楼市调控政策预期结果还“远未达到”。文章指出，一旦营造出“暴涨”的氛围，就可以推动更多人恐慌性购房，开发商就可以借机涨价推盘、投机客就可以借机抛盘出货。“所有夸大其词的炒作，所有的阴谋阳谋，目的只有一个——干扰调控，误导预期，获取暴利。”
“这次的调控不是总理一个人在战斗。” 张阔不无调侃地说。他对这篇文章评价很高，他告诉记者，目前，政府和开发商就是在争取老百姓的未来预期，在打一场心理战。“买房者对房价的预期对政策的反作用不可小觑。”
“中房协上书”没把握好火候
如今的楼市调控，有这样两种完全对立的情绪：一方面，地产商及其代表们认为成交量一直下降，严厉调控可以休矣；另一面，因为楼市降价潮还未出现，民众则盼望着调控能再行加码。
从《中国新闻周刊》记者的采访来看，百姓关注的是“房价降了没有”这样的表面数据；专家关注的是，借此机会把房地产和保障性住房分开，一个健康的住房保障体系是否能建立；而决策层，更关注的是以房地产固定资产投资总额为代表的“先行指标”，因为它们直接关系到建材、钢筋、水泥等房地产业链条，关乎经济的全局；开发商则很简单，他们希望继续房地产的黄金时代。
中房协“上书”事件被炒得沸沸扬扬，大抵可以体现出上述各方的情绪。
8月12日，在海南博鳌召开的一个房地产论坛上，中国房地产协会副会长朱中一说，中房协已“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。大意是说，在目前的调控新政下，土地购置、开发投资等指标均在下降，房地产上下游产业亦受波及；加上今年宏观经济的不确定性，需暂缓出台新的紧缩性调控政策。
“中房协上书”的消息传出当天，地产股拉升。这个有着官方背景，汇聚远洋、万科等知名房企的行业协会，在目前房地产市场充斥着胶着与敏感神经的状况下，它的声音带来的政策猜测，又一次挑动了市场的神经。
而在最近三年的政策起伏中，中房协的作用似乎不能忽视。2007年，当一线城市商品房价格直线上涨，市场传出政府将加强宏观调控的声音时，中房协发表了一份《2007年上半年中国房地产市场研究报告》，呼吁“市场的问题市场解决，行政干预适得其反”。而2008年底金融危机时，中房协上书倡导政府“救市”，也确实收到了效果：全国性的房地产救市政策以及地方政府救市行为纷纷上演，带来了2009年下半年开始的新一轮房价狂涨。
但这次的“上书”却没以前那么顺利，各方大多明确表示反对。
经济学家樊纲认为，GDP从年初预计的12%下降到预期增长9%，是经济增长正常回调的结果，“不要再拿房地产投资下降影响GDP来吓唬人”。
中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容也对《中国新闻周刊》说，为促进房地产市场由投资主导向消费主导转变，“必须坚持房地产调控不松懈，不要过于担忧房地产调控可能会对经济增长放缓有影响。”他认为，楼市调控，有可能影响一点经济增长速度，但这是调控的必要代价。
此外，李克强的讲话和《人民日报》的文章，也被业内认为是对“上书门”的直接回应。
处在“上书门”漩涡中的朱中一8月17日公开表示，此前“中房协上书国务院暂缓出台紧缩性政策”的报道曲解其意。其所要表达的意思是：目前楼市调控政策不会松动，关键是政策要落地。
不管曲解与否，“上书”一事不假。据住建部一位官员向《中国新闻周刊》透露，中房协“上书”的对象并非最高决策层，而是住建部，但这次住建部并未再向它的上级领导国务院反映、传递此事。
“2008年底时，中央政府本来就有意通过刺激内需应对金融危机，那个时候‘上书’，火候合适。可是当下，高层多次公开表示‘楼市调控坚决不放松’，此时若向国务院转陈此事，恐怕会适得其反，也没人敢去碰那个钉子。”上述官员说。
中国向来讲究平衡与留有余地，以便“进退得当”，任志强似乎很能把住高层的脉。同样是在博鳌房地产论坛上，任志强向台下数百开发商发出呼吁：“政府有时候希望做事，你就得配合。你干吗非得让政府把‘核武器’都用出来？我都‘从了’，你们也‘从了’吧。”
紧勒开发商钱袋子
开发商的软肋是资金链。张阔告诉《中国新闻周刊》：“即使去年很多开发商赚得钵满盆满，但是能够坚挺一年的不多。”
数据能够支持张阔的观点。8月19日，沪深两市共有63家上市房地产公司公布了2010年中期报告，累计净利润接近140亿元，同比增长36%。但是，在漂亮的业绩背后，却是累计负债接近6000亿元的巨额债务。数据还显示，截至6月末，上述63家已经发布半年报的上市房企累计负债总额高达5867.01亿元。
张阔给记者算了一笔账，“如果按照目前140亿元的净利润计算，开发商要偿还完债务，即使不吃不喝，也要42年。”张阔说，尤其是当前主要融资渠道关闭，开发商的资金链更加紧张。
破船总爱遇见打头风。日前，有媒体报道称北京拟出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》，规定开发商将不能直接收预售房款，而是交由第三方监管，这又一次打中了开发商的七寸。
预售制度与按揭制度是房地产市场两个并行的关键性制度，对房企最为重要。十年前，在广州，就是实行了预售制，“刨个坑就能先收钱了”，才使得房地产红红火火发展到了今天。
买房人提前支付的预售款并非小数目。据近日国家统计局公布的全国房地产运行数据看，2010年1～7月，房地产开发企业本年资金来源38876亿元。其中，定金及预售款9356亿元，个人按揭贷款5131亿元，两者合计14667亿元，占房企整体资本金比例达到37.3%，接近整体资金四成。
中国房地产联盟秘书长、华业地产副总经理陈云峰向《中国新闻周刊》介绍说，按照此前的规定，楼盘封顶后可通过申请预售许可证，提前销售房屋，购房者无论是全款还是贷款，购房款都直接进入开发商自己的账户，并且自由支配。“而这些资金绝大多数用于购地、偿还贷款、开发新的楼盘。可以说，开发商并不是靠自己的固定资金开发房产，而是不断地利用预售房款循环开发。”
这足见预售款对于开发商的重要性。
有丰富的房产纠纷官司实战经验的律师秦兵也告诉《中国新闻周刊》：“目前80%的房地产诉讼案件，都和商品房预售制有关，而违法违规的开发商却不会受到‘伤筋动骨’的惩处。”
《中国新闻周刊》记者从中国人民银行营业管理部相关人士获悉，《商品房预售资金监督管理暂行办法》目前的确由该部门和北京市住建委、北京银监局等联合拟定。“但还未正式发文，具体发文时间也还没有确定，但应该就在近期颁布实施。”
该人士透露，该办法的核心内容便是开发商不得直接收存预售资金，而是由购房者直接将其打入监管账户。其中，核心内容有三点。首先，今后房地产企业申报的项目总投资(即重点监管资金)、用款计划及监管银行，将成为建委核发销售证的前提条件；其次，房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户；第三，开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%。
“就是把开发商原来的‘活钱’变为‘死钱’了。”该人士说。
据媒体报道，除了北京，深圳亦将尽快实施相关政策，西安正在酝酿启动和推行该监管制度，上海方面也早有调研。
地产评论人牛刀认为，预售房款的监管不仅仅只是监管资金的问题，而是间接取消了商品房预售制度，斩断了楼市投机的资金链，杜绝了楼市的投机行为，降低了银行风险。可以说，如果这个制度得以执行，将是一个促使房价整体下降的办法，其调控效应，仅次于央行加息。
“其实，在圈内开发商并未对此太恐慌，因为第三方监管这种说法由来已久，大家或多或少都有点心理准备。”张阔认为办法实施初期不会那么快就见效，为了继续买地、盖房，开发商不得不加快售房速度，降价也会成为开发商不得不考虑的选择之一。“但还不致于构成致命打击，只是用钱程序更麻烦了一些。”
而中原地产三级市场总监张大伟表示，寻找2010年楼市最有代表性的地方，全国乃至北京都可以选择通州。通州楼盘单价下调近万元的举动说明，“继二手房在新政后四个月的明显价格调整以后，通州将率先开始第二轮商品房降价，降价的幅度很可能超过20%，而且将会传导到全市”。 ★
如果楼市的全面回暖 则意味着调控政策的失败编辑本段回目录
有媒体调查发现，楼市已经全面回暖。全国30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升。在二线城市中，南京、杭州、天津、武汉和重庆8月份的成交量环比也上升了106%、42%、14%、35%和33%。
尽管人们对宏观调控充满期待，希望通过这一举措将楼价打下去，然而，在调控4个月之后，楼市僵局终于在9月打破。
购房者并未等来预期中的房价下跌15%至30%，而是盘整之后的继续攀升。例如上海虽然刚出台了被称为“沪五条”的《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，但8月该市楼市依然量价齐升，均价在持续3个月下调后重回2万元以上，达20973元/平方米，环比涨幅达5.8%。
在住房销售出现井喷的同时，开发商拿地的脚步也丝毫没有放慢。以万科为例，8月份万科共获得13个项目，新增权益建筑面积为302.33万平方米；1至8月份万科新增权益建筑面积达到了1792.10万平方米，已是2009年全年的1.44倍。有分析认为，随着成交量的大幅回升，房价盘整也会加剧。一些前期高价滞销的楼盘会降价，而本身就热销的楼盘价格会有所上调。”
不过，对楼市这一波行情，一些经济界人士并不看好，认为这只是“金九银十”的“佛光返照”，在短暂回升后，楼价很快就会下滑。陈晟表示，今年的“金九银十”相对于2009年，只能算是镀金、镀银。今年与去年相比，同比多半是下降的。楼市回暖只是指交易量会有所回升，但价格恐怕还将继续下调。
陈晟的预测能否成这事实，还有待于我们进一步的观察。今年5月，为了缓解房价上涨过快，政府决策层出台了一系列楼市调控政策，试图将房价压下去。当时就有财经分析人士认为，这只是一个短期行为，不过是头痛医头、脚痛医脚的应急之举，其政策效力也许持续3个月，但最多不会超过6个月。从近期楼市回暖的情况看，从调控到现在还不到6个月时间。
其实，楼市回暖是刚性需求在起作用。居民购房就是消费，一些居民经过短期观望后，该买的还得买。有数据显示，2009年，在约12万亿的国民消费总额中，房地产消费占到了40%左右。以目前的城市化水平，中国正处于城市化加速时期。城市化率处于30%至70%之间时，城市化进入加速阶段，目前中国城市化率是46.6%。
在今年5月调控政策出台时，有关机构在对北京和上海部分市民以及开发商的抽样调查后发现，两地大多数人并不认可楼市拐点的到来。他们给出的理由是，的确有着强大的潜在购买力在支撑着目前的楼价，而供给却有限。中短期内，北京和上海住宅供给缺口巨大，长期总供给偏紧，供给不足，从而导致北京和上海未来楼价仍将高位运行。
例如北京外来人口成为城市人口增长的绝对主体。大量外来人口，特别是外来富裕人口，形成了对北京房地产市场的一大需求主体。目前，外地人占到北京购房总数的50%，说明城市化对一线城市房地产发展的重大影响。换句话说，这就意味着居民买房需求依然存在，其供求逆转的根本性拐点难以出现。
当然，当初的调控措施对炒房者的打击是致命的，有相当一部分投机需求会被挤出，但是这会改变供需关系吗？回答是否定的。有很大一部分真正有买房需求的人是被炒房者挤出了市场，迅速升高的楼价让他们无力进场。因此，当炒房者被调控挤出后，楼价会发生震荡整理，但当楼价趋于理性之后，真正的住房需求就会进场，此时的市场关系仍然会是供不应求，楼价不存在大幅下降的基础。
事实上，楼市全面回暖意味着调控已失败。如果说楼市成交量反弹又伴随房价上涨，致使调控效果不理想，这更多的是政策执行不到位，或者说是地方政府不作为造成的。回顾2007至2009年，国内楼市“两兴一衰”的跌宕起伏，我们就会发现，除了开发商外，地方政府是不会长期或持续抑制楼市的。说白了，即使楼价被打压下去了，在短期内地方政府的财政收入受到一定影响，但等时机成熟了，地方政府又会以各种方式对楼市进行扶持。（自贡日报）
监测紧盯房价 房地产二次调控可能性迫近编辑本段回目录
虽然房地产开发商和行业专家多次透风：房价下降不应该是衡量本轮调控的惟一标准。
但是，中央对房价依然密切关注。
一位接近住房和城乡建设部的行业人士对记者透露，日前国务院办公厅负责舆论监测的部门，将一份反映房价继续上涨的舆情监测文件，转发给了住建部、银监会等部门，请这些部门核实情况后，向国务院上报情况。
庄凌顾问研究员张映光表示，房价没有实质性下降，而市场上又出现了一些逆市涨价的声音，引起中央有关部门关注，不排除新一轮调控措施出台。
万科涨价被关注上述行业内人士对记者说，这份舆情监测的主要内容就是媒体关于房地产市场反弹的报道内容。
国务院办公厅负责舆情监测的部门将此份反映房地产市场反弹情况的报告，专题发给住建部等部门，请这些部门核实具体情况，形成报告上报给国务院。
银监会等参与房地产调控的部门，一并收到了这份专题报告，要求对其中涉及事项，进行说明。
而国家统计局被委以重任，通过对8月份全国房地产市场的统计数据，对这份报告中提出的一些现象进行比较核对。
上述行业内人士透露，国家统计局已经给出了初步的对比意见，意见表明，8月份全国主要城市房地产市场成交量和成交价格反弹势头明显。
中国指数研究院的数据显示：上周（8·31—9·5）监测的35 个城市中，21个城市成交面积环比出现上涨，其中银川上涨最为明显，涨幅达143.7%，扬州次之。
记者在深入一线城市调查发现，金九银十之际，楼市已经全面回暖。据统计,30个城市中有26个成交面积环比上涨,其中11个城市上涨幅度超过50%。其中京沪房价创下调控以来的最大涨幅。
根据国家统计局的分析，目前调控政策执行到位情况仍然不理想。只有北京成交的房屋中，首次置业的占比达到80%，大多数二三线城市成交房屋中，多数是二次、三次购房者。
这说明，二套房贷政策在大多数二三线城市执行不到位。而几乎所有的二三线城市都没有采取限购三套住房的贷款政策。
值得注意的是，这份专题报告当中，还对当前房地产市场上一些苗头性、典型性现象进行了点名，并要求有关部门对情况进行核实。
记者了解到，万科北京、沈阳两个项目热销和涨价的举动，也被收录在这份舆情监测报告当中。除了万科以外，还有多个房地产企业的热销、涨价话题被收录在内。
据万科公告显示：继万科6、7月销售金额连续突破80亿之后，8月以119.9亿元刷新了国内房地产企业的单月销售纪录和万科20年单月销售纪录，合同销售额达115亿。较去年同期上升149.0%。
成交量的上升预热新一轮价格上涨。据了解，万科多项热销项目上调价格。
张映光表示，一些具体企业的具体项目名字都被调控部门监测，说明调控将继续走向深入，通过对典型现象和企业的问题进行查处，使得严厉的调控政策执行到位。
记者调查发现，虽然处于调控的深水期，但是房地产市场成交似乎并没有冰冻的现象。DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧向记者表示，由于刚性需求巨大，一些经济性楼盘往往是供不应求的，调控需要维护市场秩序，保证低价楼盘旺销，才能鼓励更多的开发商降价促销。
在楼市初现反弹之际，新政实际执行力破绽百出，政府调控地产的决心不减，二次调控的可能性迫近。
二次调控可能性迫近戴德梁行投资部助理董事田雨村表示，一方面是“国十条”出台已经140余天，调控部门迫切希望看到调控的效果；另一方面是房地产上市公司半年报显示，上半年旺销，已完成全年销售任务的大半，虽然房地产上市公司平均负债率比较高，但是大型房地产企业仍然没有出现资金断流的问题。
链家地产与光大银行公布了《北京市二手房贷分析报告》，报告显示，北京市二手房中全款购房比例由新政前的38.9%上升至59.9%，激增幅度达53.98%，创下2007年1月以来全款购房的最高比例。
田雨村表示，如果开发商资金链不出现问题，就不会主动降价，本轮调控就难以取得实效。加之地方政府对执行“国十条”问题上不彻底，调控效果被打折。
张映光表示，从中央调控部门和中央媒体最近的风向来看，中央层面关于是否要进行二次调控的争议也很大。
上述接近住房和城乡建设部的人士透露：若出现二次调控，最有可能的手段仍旧是对开发商停放贷款，及加强预售款监管，通过卡开发商资金链的办法，迫使开发商降价。
另外，也将更严格的执行二套房、三套房政策，甚至在各地出台跟北京相类似的，完全禁止购买三套房政策。并不排除房地产税等政策提前祭出。
记者从相关政策部门了解到：除北京外，大部分地区对二套房信贷政策执行不力。
8月31日，《人民日报》发文称，“必须继续坚持调控不动摇，并根据市场形势变化及时进行政策微调”，“如果调控长时间不能见效，应当适时出台进一步的措施”。在楼市成交回暖的同时，再次调控的信号也在不断释放。
9月1日，国家统计局提出充分利用第六次全国人口普查，获取用于了解住房空置情况的相关信息，并在部分城市抽选一批住宅小区进行空置房调查。明年年初正式使用新的房价统计制度方法。
而北京等城市已经开始统计房屋空置率问题。
田雨村则表示，银信合作以后，让信托公司发布房地产类信托产品融资的成本大幅度上升，而信托公司将这笔成本转嫁给了房地产企业。原来收益率15%左右的房地产信托，已经上升到了收益率不低于21%。
8月份的最后一周，房地产信托急速下降，但是田雨村估计，如果房地产调控继续，开发商资金链继续吃紧，可能仍旧不得不接受高价信托融资。
参考文献编辑本段回目录
http://news.sina.com.cn/c/sd/2010-09-02/170221025848.shtml
http://www.21cbh.com/HTML/2010-9-8/5MMDAwMDE5NjM5MA.html
http://nb.focus.cn/news/2010-09-09/1042899.html
