公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。能容许多人家居住的房屋，旧时租期较长、房租论月计算的旅馆，住宿的人多半是谋事或求学的。多为楼房，房间成套，设备较好。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。
公寓
基本介绍编辑本段回目录
 |
|
| 公寓 | |
公寓屋又可细分为汤耗子(Town House)、单元公寓屋(Condo)、股东屋(Co-Op)和出租屋(Apartment)。汤耗子和单元公寓屋的特点是拥有房屋和土地的部分产权和使用权，但必须受到管理部门的约束，并要交付一定数量的管理费；股东屋的特点是个人不拥有任何产权，仅拥有其中一部分股权和使用权，产权属於公司，出让时仅出让股份，而不出让产权；公寓屋的特点是拥有者大部分都是投资人或投资单位，主要目的是收取租金。
类别介绍编辑本段回目录
 |
|
| 公寓 | |
相关焦点编辑本段回目录
 |
|
| 公寓 | |
受到美国次贷危机的影响，使原来有意进驻广州的外资企业延迟或取消进驻计划，这必然会对服务式公寓造成一定程度的影响。预计未来广州市服务式公寓的平均租金下降3-5%。
价格介绍编辑本段回目录
 |
|
| 公寓 | |
价格回落弥漫公寓“辖地”
面对京城楼市交易量的继续萎靡不振，京城的公寓类新盘入市的时候大都采取了“低价入市”的策略。据亚豪地产机构的统计数据显示，2008年以来，北京五环以内共有10个新盘公寓项目入市，总供应套数为2889套，整体开盘均价为21640元/平方米。如Master(领寓)项目于1月6日开盘，开盘均价为28000元/平方米，而其周边早期开盘的同类产品均高于这个价格，如远洋公馆项目均价为32000元/平方米，置地公馆项目均价为38000元/平方米，SOHO北京公馆项目均价为42000元/平方米。其他如金地名京、公园1872、大成时代中心、沄沄国际、龙公馆等项目开盘均价都低于20000元/平方米。房价高烧不退的大环境下，由土地价值增加带来的正常房价快速上涨空间已经被消耗殆尽，因此房价的快速增值已经缺失了土地支持的背景。亚豪机构副总经理王英男认为，从整体经济环境来看，以土地升值换来的整体升值，投机空间已经透支，奉劝投机者停止。
需求量下降“诱导”价格回落
楼市动荡，好像已经成为了开发商“怨妇式诉苦”的标准开篇语。历经7个月的调整仍然没有完结的预兆，再加上南方一线城市房价的“跳水”，北京的楼市也一直处于有价无市的尴尬境地。很多人认为公寓价格的回落与“拐点论”有着脱不开的干系，其实需求量的下落也是价格回调的重要原因。为了弥补交易量连续下滑的损失，今年春节后，京城的许多楼盘都掀起了打折促销风，以期最小程度地减少损失。而在此背景下，新盘推出时的“低价入市”也更易理解，这样不仅可以尽量迎合消费者，而且有利于聚集消费人气，在最大程度上做到“开门红”的前提下，为项目的后期提价预留一定的空间。
资金“紧箍咒”强迫下调价格
开发商采用“低价入市”的策略也是迫于资金压力。政府对楼市的调控力度不断加强，银根的不断紧缩，使开发商信贷的难度加大。雪上加霜的是，资本市场受美国次贷危机的影响更出现了萧条的局面——股市缩水近50%，开发商在资本市场融资难度也愈来愈大。而与此形成对照的是，去年之前，许多开发商都大肆圈地，不少公司甚至是负债拿地。一面是负债圈地，一面是融资阻碍，而楼市的交易量又持续下滑，资金回收困难重重。内忧外患下，开发商不得不采用“低价入市”的策略，以期能快速销售产品，尽快回笼资金，缓解沉重的资金压力。
投资前景沉浸在迷雾中
投资前景的不明朗也是公寓价格回落的原因之一。高位运行的房地产市场对于投资者而言，无论是倒手赚差价还是持有出租，都存在着越来越严重的不确定因素。公寓的投资回报无非来自两方面：租金回报和物业价值的提升。近年来北京乃至全国的房地产市场价格涨幅较高，而公寓租金水平虽有所提升，但相对于房价的涨幅水平而言提升非常有限。有投资者开玩笑，租金的涨幅还赶不上银行加息的增幅。由于银行利率水平不断提高，造成投资公寓的成本越来越高，租金回报率越来越低。
另一方面的投资回报来自于物业升值带来的收益，由于目前公寓的价格普遍较高，二手房5%的税率已经吓退了一批投资者。而且政策风险也不断增大，就目前市场而言，传统的短线投资者在目前的情况下可能面临更大的投资风险，如果一旦出现手中的公寓不能马上出手，那么资金的压力就会随之而来。
2008年GDP预期增长放缓，通货膨胀严重，人们对未来楼市发展的预期信心不足。虽然王石最新表态：“我们该降的都降了，应该不会再降了。”但一项目的销售人员向记者坦承：“与往年的淡季相比，同样是让利、促销，如今的效果不尽如人意。这样的市场状况之下，楼市价格的理性回归应该是在情理之中了。
概念泛滥拽回标高的价格
公寓市场中，有相当部分以“酒店式公寓”自居，而这些号称酒店式公寓的滞销和价格下调，也是拉低公寓整体市场价格的重要因素。北京申奥成功后，就有人指出，随着2008年奥运会的临近，北京的酒店式公寓市场将面临特殊的市场机遇。与此同时，新加坡著名服务式公寓管理公司Frasers在北京收购了两栋服务式公寓，位于燕莎板块的原鸿艺豪苑服务式公寓也正式由Oakwood接手管理，“酒店式公寓”概念一时间盛行于市，借奥运东风，酒店式公寓的高回报率和市场认可度引起投资者的极大关注，接踵而来的自然是“酒店式公寓”在京城的遍地开花。毫无疑问，奥运会是酒店服务式公寓租金上涨的助推器。但参考几个奥运城市的经验不难发现：这一市场总无法避免最终人走茶凉的命运。对此DTZ戴德梁行投资部主任刘星芸提醒投资者：“虽然奥运让这种投资短期收益大，但是长期看风险也成正比。雅典、悉尼、亚特兰大的这类房产在其奥运会两三年后，都出现了大批量的空置现象。”如今酒店式公寓项目的泛滥是不争的事实，但并不是有“酒店式公寓”之名，就一定有“酒店式公寓”之实。真正的酒店式公寓要具备两个条件：首先要地处城市最核心区，拥有集中的商务人士，如此才能得到较好的需求人群；其次是要有五星级物业服务水平。
北京的很多酒店式公寓，既没有极佳的商务地段，也没有顶级的物业服务，只有高高在上的销售价格，造成价值与价格相去甚远，所以降价和冷清也就在情
购买注意事项编辑本段回目录
 |
|
| 阳光公寓 | |
2006年底，这些高档公寓的售价在12000元/平米-18000元/平米，多数高档公寓售价集中在15000元/平米左右。由于这些高档公寓从今年开始出现了价格快速上涨，甚至接近或超过别墅的售价。中央别墅区别墅售价16000-25000元/平米据中原地产的统计数据显示，今年上半年，中央别墅板块共销售别墅207套，完成销售面积9.19万平方米，实现销售收入151120万元，销售均价为16451元/平方米。其中，优山美地、卓锦万代、龙湖·滟澜山等代表项目都有着不俗的销售业绩。作为区域惟一现房销售的卓锦万代项目，六、七两月共销售74套，而售价暂定为20000元/平米的龙湖·滟澜山更是出现购买者追捧的局面，目前已经接待了超过上千组客群。目前中央别墅区别墅的售价显示，目前中央别墅区内别墅户型面积以300-600平方米为主导户型，均价16000-25000元/平米，最高价格达30000-40000元/平米。从中央别墅区的均价来看，高档公寓售价和别墅价格相差无几。”中原地产华北区域总经理李文杰指出。
部分公寓客群转向购买别墅，在此情况下，别墅以更彰显身份、更宜居的优势吸引一批对高档公寓信心不足但对高端住宅需求强烈的客户，尤其是一些交通和配套相对便捷且成熟的区域别墅更具优势。李文杰这样认为。据凯德置地北京总经理毛大庆介绍，在卓锦万代目前成交的客户中，有很大一部分来自朝阳公园和望京地区。目前卓锦万代地上销售均价23000-24000元/平米，与朝阳公园板块高档公寓均价持平。以前别墅用地叫停使得人们对别墅市场预期看好，尤其位置优越、交通便利，与高档公寓总价相近又有着更高性价比的别墅项目，则吸纳了大量由高档公寓购买客群中转变过来的人群。交通便利的别墅是公寓住户升级首选。多位业内专家接受记者采访时认为，目前北京城市别墅的热销，除了别墅产品从今年下半年出现供不应求的局面外，另一个主要原因就是城市别墅购买人群的逐渐扩大。虽然高档房的价格与户型面积已十分接近别墅类的产品，但其舒适度却又远远不够，这是为什么今年别墅类的产品销售情况好于高档房的最主要原因。李文杰也认为，虽然公寓价格和别墅相差无几，但一般公寓位于五环内，交通便捷且配套相对成熟，而别墅多数位于郊区，交通和配套相对较差。不过一些五环区域的城市别墅则会是购房者热捧的产品。
毛大庆表示，一些别墅便利的交通改变了人们对别墅生活的看法。对城里的高档公寓来说，拥堵是避免不了的事情。别墅的庭院生活也是高档公寓住户置业升级的首选。观察：别墅价格可能快速上涨，已有部分别墅项目售价连月攀升从今年开始，北京高档公寓价格虽然快速上涨，但别墅价格上涨的幅度却相对缓慢。比如中央别墅区联排或叠拼别墅的售价之前多数在150000-180000元/平米左右，目前该区域联排或叠拼别墅的售价在20000元/平米左右。“在此情况下，联排或叠拼别墅售价则可能出现快速上涨的局面。”永通昌集团营销总监肖志刚指出。据了解，即将开盘的金隅山墅二期售价可能从15000元/平米提高到18000元/平米，而中央别墅区阿凯笛亚联排别墅7月份售价为270万元/套，到8月份就提高到321万元/套。
